疫情期间,可否减免租金
2020-02-12 5351
分享到:

2020年1月20日,国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入法定传染病管理。2020年1月23日,武汉进入“封城”模式。2020年1月26日,国务院办公厅发布延长2020年春节假期的通知,延长春节假期至2月2日。后北京等城市将假期延长至2月9日。

 

无论是封城,还是延长假期,目的都在于有效减少人员聚集,阻断疫情传播,一句话就是“不出门”。这一不出门,对餐饮行业、影视娱乐场所、商场等行业造成巨大影响,停产停业在所难免,不但没了营业收入,还要负担租金,因此出租方应否减免租金成为众多商事主体考虑的问题。

 

因此次疫情与2003年“非典”较为相似,本文参考“非典”期间相关案例,并结合相关法律法规加以分析,以找到此类问题的答案。

 

一、相关案例

案例1. 惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷


广西壮族自治区高级人民法院认为:“非典”这一突发事件的发生,虽然给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响,不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更,上诉人有权要求的是对合同作合理的变更,以体现公平原则。经双方协商,广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资,已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。相反,如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金,其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果,反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据,本院不予支持。


案例2.上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案


上海市黄浦区人民法院认为:拍谱公司并没有向法庭举证证明,拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行,因此,不适用“不可抗力”的免责规定,也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则,拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明,拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据,不予采纳。


而上海市第二中级人民法院则认为:基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,拍谱公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故拍谱公司所欠租金中应扣除3个月的租金。


案例3.西南商业大厦股份有限公司与云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案


云南省昆明市中级人民法院认为:由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响,被告在经营影视业中受到一定影响,根据公平原则,酌情减免被告违约金10万元。


二、案例评析


因2014年1月1日起,裁判文书才全面上网,因此从公开渠道查询到有关“非典”时期的案例并不多,但综合以上3个案例来看,法院均适用了公平原则对相应租金、违约金进行减免。案例1中,法院认为“非典”不属于情势变更,应适用公平原则减少租金。案例2中,一审法院认为“非典”不属于不可抗力,二审法院未对“非典”与“不可抗力”的关系进行阐述,但适用公平原则免除了3个月租金。案例3中法院仍适用公平原则,减免违约金。

 

以上裁判结果源于2003年6月《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,该通知规定,由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

 

虽上述通知已于2013年废止,但鉴于此次疫情与“非典”疫情相似,该通知也将成为法官认定此次疫情的一个裁判思路,出租方减少租金将是必然趋势,因此各地产大佬们集体减免租金的举动无疑是非常智慧的。

 

三、法律依据

 

沿袭“非典”时期的裁判思路,可以考虑适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于不可抗力的规定,以及《中华人民共和国合同法》第五条关于公平原则的规定。

 

需要指出的是,2020年2月3日,北京市人民政府办公厅发布《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》(京政办发〔2020〕5号),鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。因此减免租金无论从法律规定和政策扶持上,都是大势所趋。

 

四、结论及建议

 

依据现有法律规定、原有司法实践和相关政策,疫情期间,出租方可以考虑适当减免租金。相关各方应平等协商,遵循公平原则,合理分担商业风险,避免不必要的纷争,同舟共济共渡难关。

 

期盼疫情赶快过去。

 

春天已经来了,期待我们轻松地走在大街上、高兴地和亲人聚餐、愉快地和同事聊天、开心地和朋友逛街……

说明:


1.案例1案号为案号为(2007)桂民四终字第1号;

2.案例2案号为(2004)沪二中民二(民)终字第354号;

3.案例3案号为(2004)昆民一初字第48号。



打印中伦文德文章 Print article