新型冠状病毒疫情与租赁合同履行相关法律问题
2020-02-12 1327
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一、相关疫情背景概要

1、新型冠状病毒疫情发展至今简述


2019年12月27日武汉发现首例新型冠状病毒病例。


2020年1月20日,我国国家卫生健康委员会发布2020年1号公告,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施,同时也纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。


同日,国务院常务会议进一步部署新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,并做出重要指示,包括要求按照多部门联防联控机制和突发公共卫生事件应急预案,进一步做好防控工作,坚决遏制疫情扩散。


此后,包括湖北、上海、北京在内有关省、直辖市等先后发布了有关疫情的防控工作通知,其中,湖北省武汉市自1月23日凌晨发布公告,于当日10点起全市城市公共交通停运,离汉通道暂时关闭。


2020年1月27日,上海市紧急通知企业(必需保障城市运行、疫情防控、群众生活及其他国计民生的除外)不得早于2月9日24时前复工,和各类学校不得于2月17前不得开学。


2、疫情期间相关租赁行业情况概要


1月30日,广东省公寓管理协会发布《致全省业主(房东)的减租倡议书》,向所有业主(房东)倡议:建议2020年2月 1日-2月29日免租一个月,3月1日-4月30日租金减半两个月。


此外,广州市房地产租赁协会也发布了减租倡议书,呼吁业主减免2月份房租,3月份和4月份租金减半;同时,深圳市房地产协会、深圳市龙岗区坪地街道工作委员会、深圳市宝安区沙井街道工商联(商会)都发布了减租倡议书。


此外,商业地产企业,比如红星美凯龙、龙湖集团,到万达集团和保利商业,再到华润置地、星河商置和大悦城控股等出租方宣布各自的租金减免方案。


而更多出租方因疫情发展的趋势的不确定,而尚没有相关减免租金的计划,而承租人都纷纷向出租方提出减免租金的申请。

 

二、相关疫情与租赁合同履行相关法律问题


新型冠状病毒疫情爆发影响大量包括租赁合同在内的民商事合同的履行。就租赁合同履行而言,涉及到债务清偿责任(即租金的给付)和逾期履约的违约责任是否减免,以及租赁合同变更和解除的问题。而这就将可能适用到《民法总则》、《合同法》及相关司法解释所涉及到关于“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”的法律规定。笔者就租赁合同履行涉及到的前述法律问题展开如下分析:


(一)相关疫情是否属于“不可抗力”,能否适用相关规定


笔者认为:根据目前国家及各地方政府对相关疫情的认定,以及参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[1](下称“有关‘非典’司法解释”)的规定和相关司法判例,目前相关疫情仍不宜被认定为“不可抗力”,仅应当在最高人民法院另行颁布适用相关疫情的司法解释后,并明确规定了按照“不可抗力”有关规定处理的具体情形后,再可进一步依法适用。


1、目前相关疫情不宜被认定为“不可抗力”


首先,目前国家及各地方政府对于疫情的认定并不符合“不可抗力“的法律定义。


根据《合同法》第一百一十七条第二款之规定,本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。


然而,我国及各地方政府截至目前为止公开发布的意见均为“可防可控”。同时,我国外交部于2020年1月27日的对外表态为“疫情总体上可防、可控、可治”[2]。也就是说,在没有政府职能部门或/和司法机构来认定此次疫情已经达到或属于不能避免和不能克服的情况下,是不宜将相关疫情认定为“不可抗力”的;更何况,政府职能部门的认定又是与之相悖的。


其次,“有关‘非典’司法解释“没有规定“非典”属于不可抗力,仅是规定了按照“不可抗力”有关规定处理的情形。在法理上,“有关‘非典’司法解释”是比照“不可抗力”规定执行的法律依据。


最后,在“非典”期间,上海市第一、二中级人民法院的有关租赁合同纠纷终审判决均明确“非典”并不属于法律界定的属于不可抗力情形。


比如,在上海亿大实业有限公司诉上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷一案[3]中,原审长宁区人民法院认定,“嗣后遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。”;二审上海市第一中级人民法院终审认定,“关于“非典”疫情,因非法律所界定的属于不可抗力的情形,且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月,故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务,原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任,于事实认定及法律适用均有不妥。”


魏敏、徐晓敏、魏美文诉上海新昌房产经营有限公司商品房预售合同纠纷案件[4]中,新昌房产公司以“非典”属于不可抗力为由提起上诉。二审上海市第二中级人民法院终审认定,“供电局停电和非典流行不属于不可抗力,新昌公司要求扣除延期交房7天的理由不成立。”


2、关于此后适用“不可抗力“规定的可能性的前瞻


“有关‘非典’司法解释”是在“非典”结束后2003年6月11日公布的。考虑到法律及有关司法解释颁布的滞后性,笔者认为:最高人民法院极有可能在日后针对此次疫情颁布相关司法解释,以指导各级法院处理疫情所导致的各类法律关系纠纷。若相关疫情日后被依法认定为“不可抗力”或规定按照“不可抗力”有关规定处理的,则对租赁合同履行中将涉及如下法律问题:


(1)  “不可抗力”导致租赁合同不能履行的免责问题

根据《合同法》第二百一十二条之规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。


由此可见,租赁合同系双务合同,出租人的根本义务是交付符合租赁目的的房屋给承租人,而承租人的根本义务是按约定支付租金给出租人。


因此,当“不可抗力”导致租赁合同不能履行时,对出租人而言,“不能履行”是其无法交付租赁房屋或已交付的房屋不符合租赁合同目的的;而对承租人而言,“不能履行”是其无法按约定支付租金。


A、免除未能履行租赁合同的违约或赔偿责任的问题


根据《民法总则》第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。


笔者认为:本条法律规定是将“民事责任”与“民事义务”相对,则此处的“民事责任”应当作狭义的解释,即“不可抗力”导致不能履约而产生的民事违约或赔偿责任。而依据前述法律规定,当“不可抗力”导致租赁合同无法履行的(即“不可抗力”与租赁合同不能履行存在因果关系),则无论对于出租人,还是承租人而言,均应当依法不承担民事违约责任或赔偿责任。


除租赁合同外,还有租赁合同意向书中约定的定金罚则,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条之规定,因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。


B、减免租赁合同清偿责任(给付义务)的问题


根据《合同法》第一百一十七条之规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。   

 

笔者认为:在《合同法》径自使用“责任”一词的法条中,关于责任的涵义,其中一部分应作广义上的理解,即法条在形式上虽然使用的是“责任”,但实际上此处的责任不仅包括法律后果意义上的责任,而且还可能包括债务关系中的义务——债务人应为之给付。


本条法律规定中的责任并非狭义(即法律后果意义上)的责任,而是因合同或者法律规定而产生义务。


上述认为是基于,因为作此区分的关键在于不可抗力发生在合同发展过程中的哪个阶段。如果不可抗力发生在合同履行期限届满前,当事人只负有合同义务而不承担合同责任,因为此时当事人尚未违反其义务,未违反义务则不产生责任,没有责任自无责任承担之说。而此时免除的只能是当事人履行合同的义务,并非责任。如果不可抗力发生在合同履行期限届满之后,当事人的合同责任业已产生,方有责任承担可言。也正是基于此种考量,本条法律规定进一步规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任(这里的责任为狭义上的责任[5])。


也就是说,若“不可抗力”导致租赁合同不能履行的,应根据不可抗力的情况,来部分或全部免除租金给付义务。


C、“不可抗力”不能履约的法定附随义务


根据《合同法》第一百一十八条之规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。


因此,当出租人或/和承租人因不可抗力不能履行租赁合同的,则依法负有及时通知义务、减损义务和举证义务。


2、“不可抗力”导致租赁合同解除及相应法律后果的问题


根据《合同法》第九十四条之规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。


租赁合同的目的,即为租赁房屋的用途。可以分为二类情况,(1)使用(比如,用于非营利性居住、仓储、办公);和(2)使用及收益(比如,用于经营商铺、营利转租、酒店)。


因此,以“不可抗力”来解除租赁合同的,应当进一步区分租赁合同明确约定的用途来区分适用,以确定租赁合同目的是否无法实现。


同时,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,若包括“不可抗力”在内的因不可归责于租赁合同双方的事由导致合同解除的,而承租人经出租人同意装饰装修,且双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。


由此可见,“不可抗力”导致租赁合同解除后,除了法律规定的免责外,仍还是按照“公平原则“来根据具体情况来处理各方损失。

 

(二)相关疫情是否构成“情势变更”的问题


1、相关疫情目前可以被认定为“情势变更”


根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


就本文之前题述的分析,相关疫情目前仍不宜被认定为法律界定上的不可抗力,及尚没有法律依据比照适用不可抗力的有关法律规定。但相关疫情是众所公认的无法预见公共突发卫生事件,且造成对社会影响不属于商业风险的范畴。


因此,当相关疫情导致继续履行租赁合同对于出租人或/和承租人显示公平的,或租赁合同目的无法实现的,出租人或/和承租人可以请求人民法院变更或解除租赁合同。


2、“情势变更”与“不可抗力”的区别


一是两者虽均构成履行障碍,但程度不同。不可抗力已构成履行不能,而情势变更未达到履行不能的程度,仍属于可能履行,只是其履行极为困难并导致显失公平。


二是不可抗力属于法定免责事由,当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能,即可获得免责,法院对于是否免责无裁量余地;情势变更不是法定免责事由,其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权,而同时授予法院公平裁量权。


三是不可抗力的效力系当然发生,情势变更的效力非当然发生,是否构成情势变更、是否变更或解除合同及是否免责,须取决于法院的裁量。


四是情势变更是从合同效力角度出发,解决是否继续履行合同的问题,而不可抗力是从违约的角度出发,解决是否承担责任的问题,两个制度处于同一体系下,解决不同的问题[6]。


3、有关疫情适用“情势变更”变更或解除租赁合同应注意的问题


(1)“情势变更”是法律赋予合同当事人的请求权


也就是说,当目前相关疫情未被认定为“不可抗力”或没有法律依据比照“不抗抗力”规定处理的情况下,租赁合同的主体若要依据“情势变更”规定主张减免租金和有关违约责任,甚至解除租赁合同的,应当在诉讼时效内依法向人民法院提起诉讼予以请求;否则,租赁合同仍应当依约履行。


(2)  适用“情势变更”在法律程序上的问题


适用“情势变更”程序上的有关司法解释


根据最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》的规定,“为了因应经济形势的发展变化,使审判工作达到法律效果与社会效果的统一,根据民法通则、合同法规定的原则和精神,解释第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”


上述规定旨在维护合同履行的稳定性。尤其是租赁合同,具有准物权的属性,更应注重及保护其的稳定性。因此,当租赁合同主体因相关疫情向人民法院依据“情势变更”来主张变更或解除租赁合同的,依法仍需要由不动产所在地高级人民法院,乃至最高人民法院的审核意见。


笔者认为:考虑到相关疫情波及到全国范围,而最高人民法院需要适时的就包括相关疫情是否适用“情势变更”及其他法律规定出具相关司法意见,以统一指导全国各地人民法院的审判工作;并在结合最高人民法院在2003年6月颁布的有关“非典”司法解释的情况来看,笔者才会认为最高人民法院极有可能出具相关疫情的司法解释。


(三)相关疫情适用“公平原则”的问题


1、“公平原则”是适用“情势变更”的前提条件及处理标准


当相关疫情导致合同主体以“情势变更”适用《合同法》司法解释二的有关规定主张变更或解除合同的,人民法院均需按照”公平原则“对于合同的依法处理。


因此,“公平原则“不但是法院按照”情势变更“依法调整合同主体有关权利义务的依据及标准,还是适用”情势变更“的前提条件之一,即相关疫情导致合同履行显失公平。


2、按“公平原则”应确保租赁合同主体各方的权益


笔者认为:(1)相关疫情是否导致租赁合同履行出现了有违“公平原则”的情形,不能简单因相关疫情爆发就纷纷作为申请减免租金或变更其他相应义务的理由,还应当根据租赁合同目的并结合具体情况来依法处理;(2)因相关疫情按照“公平原则”来调整租赁合同主体权利义务,不应偏重于一方,应当兼顾出租人和承租人共同的合法权益。毕竟在发生重大疫情的情况下,出租人和承租人谁都无法独善其身。只有按照“公平原则”处理,才能将相关疫情所造成的损失合理合法的予以分摊。


3、“公平原则”的独立适用问题


根据《合同法》第五条之规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。


笔者认为:在没有政府职能部门或司法部门对相关疫情有明确口径确定或法律依据适用“不可抗力”,和各地高级人民法院或最高人民法院出台对于相关疫情适用“情势变更”的统一司法意见以前,人民法院单独按“公平原则”来处理因相关疫情导致包括租赁合同在内合同履行显失公平,是有法律依据的。事实上,“非典”期间的诸多相关判例也是按“公平原则”依法判决的,是具备可操作性的。

 

三、相关疫情涉及经营性物业的有关法律问题


相关疫情导致租赁合同履行出现问题更多更复杂的还是体现在商业地产(经营性物业)上。笔者选择较为突出的问题,作如下分析。


1、因相关疫情导致商业地产营业中断的保险理赔


商业地产企业常规都会购买《财产一切险下的营业中断险》。而相关疫情可以适用有关保险的传染病附加条款。而符合传染病导致营业中断的情形需同时满足以下几个条件:1)在经营处的任何人员发现有感染传染病;2)政府主管部门向营业处发出指示;3)根据政府主管部门发出的指示,营业处被迫全部关闭或隔离。在符合上述情形的情况下,被保险人需通知保险人。


事实上,商场和租户可以通过已购买了营业中断险,来为在经营处发现相关疫情而被政府责令停业所产生的经营损失来提供保险补救措施。但是,相关保险理赔成就的情况还是偏少,不能最大程度上覆盖相关疫情给商业经营带来的影响。


2、商场开业时间调整是否导致减租的问题


上海各大商场因相关疫情纷纷调整了商场的营业事件,从原来的上午10:00至晚上10:00调整为上午10:00至晚上8:00点。


从“公平原则”的角度出发,因商场营业时间的减少,租金依法可适当调整。但是,值得注意的是,商场租赁合同一般都会明确约定出租方有权调整商场营业时间,而不承担相应责任。因此,租金是否能按商场营业时间的调整而相应调整,还是需要有约定从约定履行的。


3、商户自行停业的损失问题


在疫情爆发后,有些租户为减少自身损失,而选择了歇业关门,并据此主张租金的免除。


参考“非典”期间的惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生因诉广西航空有限公司租赁合同纠纷一案[7]中,广西壮族自治区高级人民法院终审认定,即“‘非典’这一突发事件的发生,虽然给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响。”


由此可见,相关疫情虽然给商场租户造成一定影响,但不是必然导致承租及经营商铺的目的不能实现,而租户的停业属于经营策略,而不是相关疫情导致的必然结果。因此,相关疫情并没有对租赁合同履行的构成实质影响,则以擅自停业要求免除租金的理由并不能成立。


4、因政府要求停业的举证问题


有诸多承租沿街商铺的租户反应,在相关疫情爆发后,他们收到街道干部的通知,要求租户予以停业,待另行通知后方可开业。但是有关工作人员仅是口头通知,并没有提供任何书面文件。


笔者认为:租户因相关疫情及政府部门干预措施导致租赁合同直接无法履行。而政府的有关通知系租户与出租方协商及依法减免租赁合同相应责任的证据。租户可以通过聘请律师或进行公证等合法措施来做好相应的取证工作,以维护自身合法权益。

 

四、结语


为进一步明确相关疫情适用民商事的法律问题,期盼各地方高级人民法院及最高人民法院能尽快出台相应指导意见和司法解释,以统一相关疫情导致包括租赁合同在内民商事合同的履行纠纷的法律适用。在此之前,应当本着“公平原则”,结合“情势变更”,并根据具体情况,提出符合各方实际情况的解决方案,并能通过政府职能部门、人民调解等调解机制妥善解决履约的有关分歧及纠纷,且高效的解决当前所遇到的问题。


[1] 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》于2003年6月11日发布生效,根据《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》于2013年4月8日废止

[2] 新华社:《王毅同法国外长勒德里昂通电话》2020-01-27

[3] 上海市第一中级人民法院 (2004)沪一中民二(民)终字第32号民事判决书

[4] 上海市第二中级人民法院 (2006)沪二中民二(民)终字第1006号民事判决书

[5] 李应 复旦大学法学院:《我国<合同法>中“责任”用语的规范分析》,《湖北警官学院学报》2014年第5期,第114页。

[6] 杨畅 北京市高级人民法院:《合同法中不可抗力与情势变更原则的区别》 2010-09-03

[7] 广西壮族自治区高级人民法院 (2007)桂民四终字第1号民事判决书


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